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    别了,“地王”

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    来源|21世纪经济报道

    作者|张敏 北京报道

    实际上,在开发商过往的操盘经验中,“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

    7月15日下午,经过56轮激烈竞争,中海地产以79.4亿元,18.79%的溢价率,将北京市丰台区造甲村地块收入囊中,单价为6.66万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是今年到目前为止的全国总价“地王”。

    这是一宗久违了的“地王”。过去两年多来,北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场,土地交易也鲜有亮点。

    这也是一宗名不符实的“地王”。无论单价还是总价,它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上,这块地的总价也仅排在第8的位置。

    “地王已死”,有房地产从业者做出如此结论。楼市调控持续深入,土地出让制度完善,都令“地王”成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为,“地王”已经绝迹,因为“地王”、“楼王”都是楼市的“黄金年代”的特定产物,如今已经随着那个年代而远去,不再回来。

    这到底是坏消息,还是好兆头?

    “地王”缺位

    天下无“地王”久矣。

    2019年,房地产企业纷纷向一二线城市收缩,在经历了连续三年的销售“大年”后,企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启,企业在年初的拿地授权又较为宽裕,因此,从一季度开始,热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市,区域性高价地如雨后春笋般冒出。

    以苏州为例,4月24日,苏州出让7宗地块,并诞生2个区域“地王”:吴中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交,楼面价达30287元/平方米,成为该区域的单价“地王”。

    受高价地的刺激,市场情绪迅速高涨,带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升,又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。

    这种热情随着北京大兴“地王”的诞生而达到顶峰。在该“地王”诞生的同时,监管层对房企的融资渠道进行限制,企业对市场的预期骤然生变,“谨慎”成为主旋律。大多数人预期,如果融资政策持续从紧,大兴“地王”有可能成为今年的绝唱。

    事实上,包括大兴“地王”在内,今年诞生的所有“地王”都显得成色不足。

    在近20年的土地招拍挂历史上,中国大陆地区诞生过很多形形色色的“地王”。其中,在市场较为活跃的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年,“地王”出现得最为频繁。

    2010年3月15日,北京曾出现过“一日三地王”的“盛况”。2016年8月17日,上海也出现了“一日三地王”的现象。

    迄今为止的全国单价“地王”诞生于2016年8月17日,融信以110亿的价格斩获上海静安地块,单价达到14.3万元/平方米。12天后,招商蛇口和华侨城以310亿元斩获深圳国际会展中心地块,成为全国总价“地王”。

    但此后至今的三年多里,土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价,都没有出现真正令人信服的“地王”项目。

    技术性调整

    “在最近的这波行情中,其实出现了很多‘地王’,但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市,甚至某个区?!敝性夭紫治鍪φ糯笪跋?1世纪经济报道表示,区域性“地王”偏多,是本轮市场的一个特点,而且“地王”确实推高了这些区域的房价。

    但作为楼市调控高地的重点一二线城市,“地王”已绝迹很久。因此,近两年看到的“地王”,价格往往并不高,显得名不符实。

    北京某知名房企区域拓展部负责人高虎(化名)向21世纪经济报道表示,这些年,政府部门曾使用各种手段来遏制“地王”的产生,印象较为深刻的有以下几种:

    2009年11月,自然资源部(时称“国土资源部”)对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限:大城市20公顷,中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。此政策被称为“限大令”,目的是防止因地块规模过大而推高地价。

    2010年3月10日,自然资源部下发通知,开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。这令到房企在拿地时,会更仔细地评估自身的资金状况。一年后,大龙地产获取的天竺“地王”被收回,正是因为违反了这一条款。

    2010年3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”,其背景在于,当年3月15日的北京“一日三地王”,均由央企制造。

    2010 nian 3 yue 18 ri, guo zi wei yao qiu 78 jia bu yi fang di chan wei zhu ye de yang qi qing tui fang di chan ye wu, zhi liu xia 16 jia zhu ye wei di chan de yang qi. zhe ye bei cheng wei yang qi" tui fang ling", qi bei jing zai yu, dang nian 3 yue 15 ri de bei jing" yi ri san di wang", jun you yang qi zhi zao.

    土地出让规则也在不断变化,高虎将其简单总结为“价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间”。

    另外,作为供给侧改革的一部分,土地出让节奏在悄然调整,并影响着市场表现。

    高虎说,房企拿地预算最足的时间通常在年初,但很多城市的供地节奏是“前松后紧”,即年初供地规模小,年末规模大。这会造成一种情况,“年初有钱的时候抢地,年末想拿地的时候没钱了”。这样一来,“地王”就容易在上半年被抢出来。但近些年,很多城市的供地节奏变得均匀,已能够有效地改善预期。

    另一方面,一些库存规模小的城市,也开始加大供地规模,尤其是普通商品房用地?!跋癖本?,去年供应了大批限竞房用地后,整个市场的供需关系就逆转了,开发商对土地没有那么渴求了?!倍谝酝?,“很多‘地王’都是饥渴供地的结果”。

    逝去的黄金时代

    实际上,在开发商过往的操盘经验中,“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

    上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示,经测算,普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的30%-40%,“地王”项目则在50%以上,实施限价后,“地王”项目的成本甚至相当于房价的70%以上。再算上人力、资金、建安等成本,很多“地王”项目几乎“没钱可赚”。

    一些高总价“地王”,则因占用资金量大、开发周期长,而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地,但这种风险有时仍然难以承受。

    在中海之前,真正的北京大兴“地王”于2015年10月诞生,华侨城、华润、招商联合体以83.4亿元的价格竞得。但华润和招商很快退出,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。

    独立操盘的华侨城一度想力推这一项目,但进展不及预期。在2017年8月和11月,华侨城分两次将这一项目出售给泰禾。大兴“地王”最终易主。

    除项目本身的特点外,“地王”还容易触发“霉头”,其引发的调控压力往往令企业始料不及。比如,2010年3月15日的“一日三地王”,不仅引发了央企“退房令”,而且在一个月后导致“新国十条”出台。因此,很多“地王”诞生后,就不得不应对调控的重压,项目的周转期通常大大延长。

    “历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动?!被┲と赋?。今年5月份开始,监管层开始加强房地产业的资金监管,信托融资基本被锁死,对发债的审核也趋于严厉?;┲と衔?,前期土地市场的火热,是引发这种调整的一项直接原因。

    有房企人士向21世纪经济报道表示,经过这么多年的“教育”后,开发商已经基本达成一个共识:“地王”是真正的“烫手山芋”。

    张大伟表示,以往那样的高总价或高单价“地王”已经很难再出现,一方面,土地出让限制条件越来越多,土地质量难免受到影响,进而影响到土地价值;另一方面,经过了多年的调控洗礼,开发商变得越来越谨慎,几乎不会在冲动之下举牌拿地。

    事实上,随着楼市调控手段逐渐完善,长效机制开始试水,开发商的心态正在变得平稳,并逐渐开始接受一个调控“新常态”的时代。

    在先后出台两份调控文件后,今年5月24日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会。与会领导称,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。这项表态令很多房企印象深刻。他们认为,这项表态真正将他们打回现实,所有关于政策反转的预期都打消了。

    高虎表示,开发商的价值观正是在一次次调控中被改变和塑造。在许久不见真正的“地王”后,企业也已经习惯了?!啊赝酢?、‘楼王’,都属于过去的‘黄金时代’?!彼?,现实是,那个时代已经远去,而且不会再来。

    高虎认为,这并不是坏事,因为对于整个行业来说,市场趋于稳定,应该是各方都乐于见到的结果。

    编辑:黄锴

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    发布时间:12:08:07


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    不过,需要注意的是设计、定制是锦上添花,真正掌握5G时代领导力的关键,依然会是技术创新。(钉科技原创,转载务必注明出处“钉科技”)

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